链家研究院院长 杨现领在21世纪房地产论坛第17届年会上，我跟大家汇报的题目是《租房让城市显得更加幸福》，大家都告诉，2016年以来出租市场受到了十分大的注目。从2016年的39号文，到住建部牵头多个部委公布的文件，还有构筑同权的政策，为什么在2016年前后，国家环绕出租有这么多的变化？我坚信，这代表着一个新的变化，这个变化，总体上是进行了新的房地产的阶段。
以下是直播国史 杨现领：大家上午好！我跟大家汇报的题目是《租房让城市显得更加幸福》，大家都告诉，2016年以来出租市场受到了十分大的注目。从2016年的39号文，到住建部牵头多个部委公布的文件，还有购租同权的政策，为什么在2016年前后，国家环绕出租有这么多的变化？我坚信，这代表着一个新的变化，这个变化，总体上是进行了新的房地产的阶段。所以今天，我带来大家的共享有5点：出租的活力，只不过是城市未来的期望所在。
今天我们要看，一个城市未来是不是发展的空间，在相当大程度上，各不相同出租的市场发展，是不是有活力的？那怎么取决于活力的，有3个指标：一是出租人口大大减少。越是国际大都市，越是房价低的城市，出租人口的占比就低，因为只有年轻人，通过出租到宜居的产品和服务，他才需要在城市迁来，才需要在城市存活。现在很多的年轻人，多达50%的年轻人，在纽约和伦敦是通过出租来解决问题居住于的问题，所以这是发展的动力。
我有一个数据，国际上重点的城市，出租的房源和人口的占比，当城市只有容纳年轻人的时候，这个城市的未来发展才有期望，有一本书叫《迁来城市》，有一个结论，这个城市贫民窟的数量代表了城市的未来和期望。今天中国也是一样，如果城市需要让年轻人扎根，需要让我们的大学生有存活的空间，这个城市才有期望。二是租金收益比。
取决于的是收益中有多少钱是花上在租房这件事上，30%是一个临界值，或者是可以拒绝接受的基本的大约的水平。今天中国的一线城市早已买了，平均值的购房年限每年都在减少。在买了的情况下，我们一定要出租得一起。
像纽约、-伦敦的租金收益比例早已多达了50%，这个是生无以恋爱的状态。所以，中国的北京上海深圳，还有相当大的期望，就是因为，出租收益比还比较较为较低。
为什么较低？就是今天中国的城市里面不存在一大批的出租运营机构，通过合租的形式，让年轻人出租得起，这是租金收益比的水平，今天大约将近30%。所以我指出，这是十分不俗的数据，也是我看见的我们未来的城市的期望。三是租金收益弹性。
它取决于的是租金的涨幅跟收益的涨幅之间的关系。今天中国全国的比例高于1，所以我指出是可以拒绝接受的合理的情况。
出租市场的发展，它的活力是城市的活力所在，要想要超过这个活力，我们必须超过3个条件，第一个是需要有40%左右的出租人口，需要让年轻人在出租市场上活下来，需要踏入城市的阶梯。二是有比较较为合理的租金收益比，无法明显的多达30%。
三是有比较稳定的维持在11.5的租金收益弹性，这样的话城市的未来才是有期望的。二、中国的出租市场有一个大的结构，是这样的，这张图表面上看是负面因素较为多。
里面表明了中国三足鼎立的大格局，2016年新房交易市场的规模是12万亿，二房规模是8万亿，租房是3亿。日本人是十分讨厌租房子的，为什么日本人就这么讨厌租房子呢？这件事很怪异，只不过，也不怪异。
原因就是日本的房地产市场在过去30年经过了很多的房地产泡沫，日本人确切的是房子是用来寄居的，不是用来油炸的，所以在这样的情况下，大家对出租的热情是长求的，所以市场才能有发展。这张图，从相反的角度，我们出租市场发展迟缓的严重不足，正面的积极因素是我们的发展空间还相当大，我们今天在这个时间点来推展出租市场的发展，我坚信，中国的出租是中国未来的房地产只剩尚存的红利。
2017年，仅次于的开发商的交易额突破7千亿，这是什么概念？大约是多达了美国和日本今天的水平。今天我们的企业早已十分大了，但是大的背后，代表着我们强劲吗？代表着我们的产品和服务好吗？我实在这是几乎不一样的概念。我们去日本调研，看见了三井这些企业眼中对消费者的产品和服务的执着，他们今天也相当大，但是他们十分强劲。日本的三井是日本仅次于的房务资产管理公司，也是日本仅次于的房地产基金。
这家公司十分大，十分强劲。今天我们的企业不是这样的，我们相当大，但是不告诉我们的未来在哪里。
所以我坚信，这个未来还有的话，一定是在出租市场。我们的品牌开发商早已转入到了出租市场，我坚信这个是好的开始。出租本质上是运营的做生意，出租的运营，核心在于服务。
如果是我们不需要为消费者，为我们的租客获取好的服务，我坚信转入出租市场的开发商，一定面对十分大的挑战。你找到你的控制率很难在95%以上，如果维持没法，一定会亏钱。今天中国仅次于的房屋资产管理公司，或者是出租运营机构，它的规模是50万间租客是62万人，员工是9千人，里面有3千名是房屋管家，还有2千名的宝洁阿姨，还有2千人的互联网团队，还有447名的客服专员，还有700名的翻新配备专员。
这就是他们的服务团队，要作好出租这件事，首先你是一个中介公司，因为你要拿房和出房，其次你还得是装修公司，管理好你的库存。你还得是一个家政公司，因为你要获取大量的服务，还得是互联网公司，管理好这个团队和团队，靠人是敢的，得靠系统和技术以及互联网。这是我想要说道的3点出租的本质在于运营。并不是所有的城市都要发展出租。
在国家政策的推展下，很多城市都开始做到出租。但是中国的出租市场确实不存在的是前沿的一线城市，就是北京上海深圳，所以出租的问题，本质就是北京上海深圳的问题，不是每一个城市都有出租的紧缺和出租的压力。这一轮，我们一拥而上的话，带给的问题，就是出租的库存。
未来在这种情况下，我们怎么解决问题一线城市北京和上海的出租问题呢？这个就是今天的主题，就是要靠城市更新和城市的改建。北京还有30%的房源，大家告诉，北京的存量房源有750万套，有30%是多达200万套的房龄在20年以上，都是城市的核心中心，只有通过旧房的改建，城市的改建，让房屋再造。总结一下，就是返回城市运营的主体上，城市运营从本质上谈，运营产业，离开了人和产业的运营是没期望的，产业的运营和产业的发展，必须出租市场的发展。
大家都告诉，城市只不过是一个生态系统，这个生态系统，里面某种程度是必须制造业，也必须服务业。这个城市的生态系统某种程度是必须低收入群体和中级收益群体，也必须低收益群体。所以我坚信，它必须所有人，一个都无法较少。
低收入的群体，中低收益的群体，都无法较少，较少了之后就是不原始的。假如有一天，北京把低收入群体全部分流了，你的保洁保姆成本不会大幅的下降，劳动密集型的劳动力成本不会大幅的下降，低收益人群的生活质量不会受到影响。所以它是相互依赖的关系，相互依存。所以产业的发展服务业的发展，必须的是原始的基于人的生态系统。
这里面，我们期望需要让白领有房住，需要让有钱人的中等收益群体负担得起房子，然后需要换回得起房子。同时我们也期望需要让低收入群体，尤其是这些新市民、大学生、流动人口需要有房子寄居，需要出租得起，我指出我们的城市运营才需要落地生根，才需要弘扬，城市的未来才有期望。
所以城市的运营，核心在于需要把人的运营和产业的运营融合在一起，而人和产业的运营，本质上，必不可少我们出租市场的发展。我想要谈的就是这5个问题。
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